Sanierungspflichten nach dem Hauskauf: Was das Gebäudeenergiegesetz verlangt

Wer ein Haus kauft oder erbt, übernimmt nicht nur das Gebäude, sondern auch bestimmte Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Kurz gesagt: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang müssen unter bestimmten Voraussetzungen zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre sowie die oberste Geschossdecke gedämmt und sehr alte Heizkessel ausgetauscht werden. Außerdem gibt es beim Verkauf eine Informationspflicht und für Käufer eine Beratungspflicht zur Energieeffizienz. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen, die aber nicht alle Pflichten betreffen. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Pflichten, die Fristen und was Sie tun sollten. Gesetzestexte ändern sich; prüfen Sie den aktuellen Stand, denn eine Überarbeitung des GEG ist angekündigt.

Der Auslöser: Eigentümerwechsel

Das GEG knüpft einige Pflichten an den Eigentümerwechsel durch Kauf, Schenkung oder Erbe. Die Fristen beginnen mit dem Übergang des Eigentums. Wichtig: Die Pflichten treffen den neuen Eigentümer. Ob Sie als Käufer bereits vor Kauf wissen sollten, welche Maßnahmen anstehen, hängt davon ab, dass der Verkäufer Ihnen den Energieausweis aushändigt und Sie sich beraten lassen.

Die wichtigsten Pflichten

Pflicht	Inhalt	Frist
Dämmung oberste Geschossdecke	Zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume müssen gedämmt werden, wenn sie nicht bereits einen Mindestwärmeschutz erfüllen	Zwei Jahre nach Eigentumsübergang (bei Wohngebäuden mit weniger als drei Wohnungen, von denen eine selbst bewohnt wird, nur bei Eigentümerwechsel)
Dämmung Rohrleitungen	Zugängliche Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden	Fristen nach GEG, bei Eigentümerwechsel zwei Jahre
Austausch alter Heizkessel	Heizkessel, die vor Jahrzehnten eingebaut wurden, dürfen nach 30 Jahren in der Regel nicht weiter betrieben werden	Je nach Kesseltyp, bei Eigentümerwechsel zwei Jahre
Beratungspflicht	Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen ein Beratungsgespräch zur Energieeffizienz wahrnehmen	Nach Kauf, bevor Maßnahmen umgesetzt werden
Energieausweis	Verkäufer muss einen Energieausweis vorlegen und aushändigen	Spätestens bei Besichtigung bzw. Vertragsschluss

Die Tabelle ist ein Überblick, kein Gesetzestext. Einzelheiten stehen in §§ 47, 71 ff. und 80 ff. GEG. Prüfen Sie sie im Gesetzestext oder lassen Sie sie von einer Energieeffizienz-Expertin beurteilen.

Ausnahmen

Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die eine Wohnung selbst bewohnen, gelten Erleichterungen: Die Nachrüstpflichten für Heizkessel und bestimmte Dämmungen greifen oft nur bei einem Eigentümerwechsel. Wer das Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von den Austauschpflichten für alte Kessel in der Regel ausgenommen. Zudem sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen mit kleiner Leistung von der 30-Jahre-Regel ausgenommen. Wirtschaftliche Unzumutbarkeit kann ebenfalls eine Befreiung begründen, wenn sich die Investition nicht innerhalb angemessener Zeit amortisiert. Befreiungen werden auf Antrag bei der zuständigen Behörde entschieden. Fragen Sie vor dem Kauf nach den Bedingungen im Einzelfall.

Beratungspflicht beim Kauf

Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen sich nach dem GEG zu Energieeffizienz beraten lassen, bevor sie das Gebäude umbauen, sofern ein Verkauf stattgefunden hat. Diese Pflicht kann durch ein Beratungsgespräch bei der Verbraucherzentrale oder durch qualifizierte Energieberater erfüllt werden. Die Verbraucherzentrale bietet vielfach vergünstigte Gespräche an. Wer ohnehin einen Sanierungsfahrplan beauftragt, kann beide Anlässe verbinden, siehe Sanierungsfahrplan.

Heizungsgesetz und Wärmeplanung

Das GEG enthält seit 2024 auch die Regel, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, wobei Übergangsfristen für Bestandsgebäude von der kommunalen Wärmeplanung abhängen: Großstädte müssen bis zum 30. Juni 2026, kleinere Gemeinden bis zum 30. Juni 2028 eine Wärmeplanung vorlegen. Diese Pflicht ist von den oben beschriebenen Nachrüstpflichten zu trennen. Weitere Informationen zur Heizungswahl: Heizung im Altbau tauschen. Die Bundesregierung hat angekündigt, die Regeln zu überarbeiten. Prüfen Sie vor Entscheidungen, ob und wann eine neue Fassung in Kraft getreten ist, und stützen Sie sich nicht auf die Darstellung in diesem Beitrag allein.

Beispiel: Haus gekauft, Dachboden ungedämmt

Illustrativ: Sie kaufen ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren. Der Dachboden ist unbeheizt, die oberste Geschossdecke ist ungedämmt, und die Warmwasserleitungen im Keller sind unverkleidet. Sie sind nicht Teil der Ausnahme, weil Sie neu Eigentümer werden. Die Dämmung der Geschossdecke kostet bei 70 m² und angenommenen 30 bis 80 € pro m² etwa 2.100 bis 5.600 €. Die Dämmung der Rohrleitungen ist deutlich günstiger. Die Pflicht schafft also vergleichsweise geringe Kosten für eine wirksame Maßnahme, kann aber mit Förderung kombiniert werden. Fragen Sie vor Auftragserteilung nach der Förderung, siehe Förderung im Überblick.

Folgen bei Verstößen

Das GEG sieht Bußgelder vor, wenn Pflichten nicht erfüllt werden. Zuständig sind die Landesbehörden, in der Praxis kontrolliert häufig der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau. Eine pauschale Aussage zur Höhe lässt sich nicht treffen, weil sie vom Verstoß abhängt.

Was Sie als Käufer vor dem Kauf prüfen sollten

Energieausweis, Baujahr und Jahr des Kesseleinbaus
Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung
Voraussichtliche Nachrüstkosten und Pflichten innerhalb der Zwei-Jahres-Frist
Kosten für Sanierungsfahrplan, Beratung und mögliche Förderung
Kaufpreisverhandlung: Mängel und Pflichten berücksichtigen

Nutzen Sie die Checkliste für die Vorbereitung.

Häufige Fragen

Gilt die Pflicht auch bei Erbschaft?

Ja, der Eigentümerwechsel durch Erbe löst Pflichten ebenfalls aus.

Was ist, wenn ich nicht selbst wohne?

Für vermietete Häuser gelten die Nachrüstpflichten meist unmittelbar, da die Erleichterungen für Selbstnutzer nicht greifen.

Wie weise ich die Erfüllung nach?

Mit Unternehmererklärung des Betriebs, der die Arbeiten ausgeführt hat. Der Bezirksschornsteinfeger kann sie bei Prüfungen verlangen.

Kann ich die Frist verlängern?

In besonderen Fällen kann eine Befreiung beantragt werden. Die Voraussetzungen sind streng.

Quellen

Bundesministerium für Wirtschaft und Energie — Gebäudeenergiegesetz
Gesetze im Internet — Volltext des GEG
Verbraucherzentrale — Energieberatung für Hauskäufer
Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks — Informationen zur Feuerstättenschau